이번 포스팅은 배당으로 월세받기 시리즈 2탄으로 매월 배당금을 지급하는 부동산 배당 성장주인, 리얼티인컴(O)이라는 미국 배당주 기업에 대해 소개해드리고자 합니다.
리얼티인컴은 미국 전역에 상업용 부동산을 관리하는 부동산 투자 신탁 회사입니다. 제조, 유통시설을 포함한 다양한 부동산을 운영하며 매월 배당금을 지급해줘서 국내 투자자들에게 월배당주로 유명한 회사입니다.
매월 배당을 지불하는 신탁회사는 리얼티인컴 외에도 여러 기업들이 있습니다. 리얼티인컴보다 높은 배당금을 지급하는 EPR, Gladstone Commercial, Inverstment 등이 있죠. 그 중에서도 27년간 배당을 꾸준히 지급한 리얼티인컴에 대해 소개해드리도록 하겠습니다.
리얼티인컴은 602개월 동안 연속으로 배당금을 지급하였습니다. 이는 50년 넘게 매달 배당금을 지급해줬다는 것이고, 1994년 상장 이후로는 총 107번 배당을 인상하였으며 91번 연속으로 배당을 올렸습니다. 2020년 현재 1년 배당은 2.8달러로 월 0.23달러입니다.
리얼티인컴은 크게 4종류의 사업체에게 임대를 해주고 있습니다. 소매점의 임대 비율은 84.6%, 산업체는 10.4%입니다. 사무실과 농업이 각각 3.3%, 1.7%입니다.
사업별로는 편의점, 약국, 다이소와 같은 저렴한 물건을 판매하는 달러 스토어, 식료품 마트, 휘트니스, 극장, 패스트 푸드점 등이 약 50% 정도 차지합니다. 전체 임대업의 80% 정도를 차지하는 소매업들은 저렴한 제품을 고객들에게 판매하고 현금 흐름의 변동성이 낮으며, 전자상거래보다는 서비스 지향적인 업체들입니다. 소매업이 아닌 나머지 16%도 전자상거래에 탄력적인 기업입니다.
상위 20개 세입자의 매출이 전체 매출의 절반을 차지합니다. 12개는 투자 등급의 세입자이며, 11개는 서로 겹치지 않는 다른 사업체입니다. 리얼과 AMC는 극장이며, 세인스베리는 영국의 편의점 회사입니다. BJS, 월마트, 크로거는 홀세일 매장이며 슈퍼아메리카, TBC는 자동차부품 판매점입니다. 파스 마트, 세클 케이, 세븐일레븐은 편의점입니다.
리얼티인컴의 시가 총액은 21B 달러입니다. 11개의 기업 중 극장 및 식당을 제외하고서 모두 리얼티인컴보다 시가총액이 높습니다. 상위 TOP 6개의 매출이 39%를 차지합니다. 미국 내 코로나 확진자 수 TOP11에 6개의 주가 포함되어 있습니다. 코로나의 확산 또는 감소에 따라 임대료의 징수에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
2020년 9월 리얼티인컴은 계약 임대료의 93.5%를 징수했습니다. 투자 등급 세입자로부터 거의 모든 임대료를 계속 징수하고 있습니다. 지난 10년 이상 동안 고품질 세입자에세 회사 임대를 집중하였기 때문에 펜데믹과 같은 침체의 시기에도 좋은 성과를 거두고 있습니다.
2020년 4월부터 2020년 8월까지 리얼티인컴과 다른 부동산 신탁회사의 임대료 징수비율을 비교한 표입니다. 쇼핑센터는 하남 및 코엑스 스타필드와 비슷한 구조입니다. 대표적인 리츠로는 사이먼 프로퍼티가 있습니다. 사이먼 프로퍼티는 분기별 배당을 하며, 2020년 7월부터 배당이 40% 이상 감소되었습니다.
프리 스탠딩 리테일은 여주나 파주 신세계 아울렛과 같이 실외에 여러가지의 샵들이 있는 쇼핑 단지입니다. 리얼티인컴과 매우 유사한 부동산 임대 스타일로는 FRT인 패더럴 리얼티 인베스트먼트가 있습니다. 코로나의 확산을 예방하기 위해 사회적 거리두기를 해야 하는 상황입니다. 이런 상황에서는 실내 쇼핑몰보다는 실외에서 쇼핑을 하는 영업을 계속할 수 있기 때문에 임대 징수비율이 높을 것으로 생각됩니다.
리얼티인컴의 상위 TOP 20개의 세입자에 대해 각각 알아봅시다.
먼저 12% 비율인 편의점부터 알아봅시다. 국내에서도 편의점 산업은 빠르게 성장하고 있으며 미국도 그런 경향이 나타나고 있습니다. 편의점의 매출 성장은 코로나 유행에도 빨리 회복되었으며 성장률이 최근 5년간은 주춤하였지만, 17년간 연속 성장하였습니다. 대형 마트보다는 집에서 가깝고 덜 붐비는 매장에서 제품을 구매하는 것을 선호하게 되었습니다. 신선 식품을 구비하고 있는 규모가 큰 편의점인 경우 일반 매장보다 매출이 더 높다고 합니다.미국 내에서는 편의점과 주유소가 같이 있는 경우가 많지만 매출 마진의 70% 가 기름 소비의 매출이 아닌, 편의점 내 매출이라고 합니다.
9% 비율인 약국은 주로 월그린과 CVS에게 임대를 하고 있습니다. 두 기업 모두 나스닥 및 뉴욕에 상장된 기업으로 단순히 약을 판매하는 기업에서 헬스케어의 중심으로 진화중에 있습니다. 편의점처럼 집에서 5분 거리의 반경에 있으며 다른 새로운 기업이 들어오기 어려운 높은 진입 장벽이 있습니다. 코로나 검사 및 독감의 백신들도 약국에서 받는다고 합니다.
달러 스토어와 식료품점에 대해 알아봅시다. 달러 제너럴과 달러 트리는 한국판 다이소와 같은 매장입니다. 고객 당 약 11-12달러를 매장에서 소유하고, 대부분 현금 결제를 하며 평균보다 높은 현금 흐름 비율을 보이는 매장입니다. 미국 식료품 시장의 40%를 차지하는 월마트와 크로거가 주 세입자입니다. 펜데믹 상황에서도 식료품은 사야 하기 때문에 식료품 매출은 10% 이상 성장중에 있습니다. 한국처럼 당일 배송이 가능하지 않기 때문에 특히 신선 식품의 구매는 전자상거래의 영향을 덜 받는 것입니다.
이번에는 운동 시설과 극장 시설을 알아봅시다. 사회적 거리두기로 인해 가장 큰 피해를 받고 있는 업종은 헬스 클럽과 같은 집단 운동 시설입니다. 피트니스의 렌트 비율이 약 7% 이며, 현재 매출도 많이 감소한 상태입니다. 다시 개장을 한다면 75%의 회원들이 재방문 의사를 밝혔다고 합니다.
코로나로 인해 또 영향을 많이 받은 업체는 극장입니다. 렌트 비율은 6.3%입니다. 영화 산업의 55-60%의 매출은 극장에서 나온다고 합니다. 코로나로 인해 2020년 블록버스터의 개방을 거의 못하였고, 2021년 이후로 많이 연기된 상태입니다. 극장과 레저 시설을 주로 임대하여 수익을 얻는 EPR 프로퍼티 보다는 극장의 렌트 비율이 적지만 임대 징수 비율은 40%가 안되고 있습니다. 향후 임대 수익을 위해 렌트 비율의 조정이 필요하지 않을까 생각됩니다.
매장 내 식사가 아닌 포장 및 드라이브 스루를 통해 음식을 구매할 수 있는 퀵서비스 식장의 렌트 비율은 4.5% 입니다. 패스트 푸드 매장이며 매우 탄력적인 비즈니스 모델로, 불경기 시기에는 캐주얼 식당보다 가성비가 좋고 식사비가 상대적으로 저렴한 매장이 인기가 있습니다. 여러명이 모여서 식사를 하고, 인당 20 달러 이상 지불하는 다이닝 식사보다는 10달러 이하로 구매 가능한 퀵서비스 식당의 매출 성장세가 높습니다. 퀵서비스 식당은 폐업하더라도 다른 비슷한 업종으로 재임대가 가능하기에 순환이 빠른 소매업입니다.
리얼티인컴의 단일 임차인 트리플 넷 비즈니스 계획은 믿을 수 없을 정도로 높은 수익을 제공할 뿐만 아니라 위치와 관련하여 더 높은 수준의 유연성을 제공합니다. 리얼티인컴은 수익 안전에 도움이 되는 다양한 산업에 균형있게 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 물론 AMC와 Regal 극장 및 건강, 피트니스 사업은 임대 소득 포트폴리오의 약점입니다. 그러나 전반적으로 임대료 징수는 다른 부동산 신탁 회사보다 높습니다.
리얼티인컴은 코로나로 인해 여전히 개방에 어려움을 겪고 있는 소매 영역이 집중되어 있지만, 부동산 투자 계획희 선택적 특성 때문에 산업 전반의 평균을 초과하여 충분한 수익을 창출할 수 있을 것입니다.
S&P 500 부동산 평균보다 높은 임대 비율과 연 평균 4.5% 배당률을 가진 리얼티인컴의 향후 예상 주가를 알아봅시다. 기업 주가를 예상하는 방법은 PER을 이용하는 방법과 EV인 자산 가치를 이용하는 방법이 있습니다. 2020년 예상 주가는 65 달러 이며 EPS가 예상대로 상승하는 경우 2021년에는 70달러 정도 예상이 됩니다.
현재는 60.46 달러로 코로나 이전 82달러보다는 26% 정도 낮은 상태입니다.
1994년 IPO 이후 리얼티인컴은 연평균 4.5%의 배당을 성장해왔고 15.3%의 성장률을 기록해왔습니다. 이는 장기적으로 4.7년마다 두 배로 증가했음을 의미합니다. 현재 배당 수익률은 % 기준으로 향후 3.5%의 연간 배당 성장을 한다면 10년 내에 6.2%의 수익률을 가져올 것입니다.
코로나로 인해 극장이나 헬스클럽의 영업활동 제한으로 작년 대비 임대 수익에 약간의 손실이 있습니다. 부동산 배당주 특성상 매출 및 EPS 상승률, 그리고 배당 인상률이 기술주나 헬스케어, 유틸리티에 비해 다소 낮습니다. 배당 성장주라기 보다는 배당 안정주라고 생각이 듭니다.
도움이 되셨길 바라며 이상 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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